Gesetz über
das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG / WEG)
Datum:
15. März 1951
Fundstelle: BGBl I 1951, 175, 209
Textnachweis Geltung ab: 1.10.1973
(+++
Stand: Zuletzt geändert durch Art. 4 Abs. 36 G v. 5.5.2004 I 718 +++)
I. Teil
Wohnungseigentum
§ 1
Begriffsbestimmungen
(1)
Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an
nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet
werden.
(2)
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung
mit dem
Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3)
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden
Räumen
eines
Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem
gemeinschaftlichen
Eigentum, zu dem es gehört.
(4)
Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet
werden, daß
das
Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5)
Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück
sowie
die
Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im
Sondereigentum oder
im
Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für
das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum
entsprechend.
1.
Abschnitt Begründung des Wohnungseigentums
§ 2
Arten der Begründung
Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von
Sondereigentum (§ 3) oder
durch
Teilung (§ 8) begründet.
§ 3
Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
(1) Das
Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück
kann
durch
Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der
Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das
Sondereigentum an
einer
bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten
Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden
Gebäude eingeräumt wird.
(2)
Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder
sonstigen
Räume
in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene
Räume,
wenn
ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.
(3)
Unbeschadet der im übrigen Bundesgebiet bestehenden Rechtslage wird die
Abgeschlossenheit von Wohnungen oder sonstigen Räumen, die vor dem 3.
Oktober 1990
bauordnungsrechtlich genehmigt worden sind, in dem in Artikel 3 des
Einigungsvertrages bezeichneten Gebiet nicht dadurch ausgeschlossen, daß
die
Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken oder die entsprechenden Wände
oder Decken
bei
sonstigen Räumen nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen
entsprechen, die
im
Zeitpunkt der Erteilung der Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 gelten.
Diese
Regelung gilt bis zum 31. Dezember 1996.
§ 4
Formvorschriften
(1) Zur
Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der
Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in
das Grundbuch
erforderlich.
(2) Die
Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form.
Sondereigentum
kann
nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder
aufgehoben
werden.
(3) Für
einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum
einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Abs. 1 des
Bürgerlichen
Gesetzbuchs entsprechend.
§ 5
Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1)
Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten
Räume sowie
die zu
diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert,
beseitigt
oder
eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum
oder
ein auf
Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über
das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere
Gestaltung des Gebäudes
verändert wird.
(2)
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich
sind,
sowie
Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der
Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums,
selbst wenn sie
sich im
Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
(3) Die
Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes,
die
Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen
Eigentum gehören.
(4)
Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander
können
nach
den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts zum Inhalt des Sondereigentums
gemacht
werden.
§ 6
Unselbständigkeit des Sondereigentums
(1) Das
Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht
veräußert oder belastet werden.
(2)
Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm
gehörende
Sondereigentum.
§ 7
Grundbuchvorschriften
(1) Im
Falle des § 3 Abs. 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen
ein
besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch)
angelegt. Auf
diesem
ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als
Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen
Miteigentumsanteilen
gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des
Grundstücks wird
von
Amts wegen geschlossen.
(2) Von
der Anlegung besonderer Grundbuchblätter kann abgesehen werden, wenn
hiervon
Verwirrung nicht zu besorgen ist. In diesem Fall ist das Grundbuchblatt
als
gemeinschaftliches Wohnungsgrundbuch (Teileigentumsgrundbuch) zu
bezeichnen.
(3) Zur
näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums
kann
auf die
Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.
(4) Der
Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:
1. eine
von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene
Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und
Größe
der im
Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden
Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben
Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen
Nummer
zu kennzeichnen;
2. eine
Bescheinigung der Baubehörde, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2
vorliegen.
Wenn in
der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte
Nummern
angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans
übereinstimmen.
(5) Für
Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über
Wohnungsgrundbücher
entsprechend.
§ 8
Teilung durch den Eigentümer
(1) Der
Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem
Grundbuchamt
das
Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen,
daß mit
jedem
Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu
Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück
errichteten oder
zu
errichtenden Gebäude verbunden ist.
(2) Im
Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§
5, 6, §
7 Abs.
1, 3 bis 5 entsprechend. Die Teilung wird mit der Anlegung der
Wohnungsgrundbücher wirksam.
§ 9
Schließung der Wohnungsgrundbücher
(1) Die
Wohnungsgrundbücher werden geschlossen:
1. von
Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben
werden;
2. auf
Antrag sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn alle Sondereigentumsrechte
durch
völlige Zerstörung des Gebäudes gegenstandslos geworden sind und der
Nachweis hierfür durch eine Bescheinigung der Baubehörde erbracht ist;
3. auf
Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in
einer
Person vereinigen.
(2) Ist
ein Wohnungseigentum selbständig mit dem Recht eines Dritten belastet,
so
werden
die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des
Sondereigentums die
Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt.
(3)
Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück
ein
Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die
Sondereigentumsrechte
erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung
des
Grundbuchblatts.
2.
Abschnitt Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
§ 10
Allgemeine Grundsätze
(1) Das
Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den
Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen
Bestimmungen
enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die
Gemeinschaft.
Die
Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes
abweichende
Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt
ist.
(2)
Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis
untereinander in
Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie
die
Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den
Sondernachfolger
eines
Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im
Grundbuch
eingetragen sind.
(3)
Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 und Entscheidungen des
Richters
gemäß §
43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines
Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(4)
Rechtshandlungen in Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder
nach einer
Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschlossen
werden kann,
wirken,
wenn sie auf Grund eines mit solcher Mehrheit gefaßten Beschlusses
vorgenommen werden, auch für und gegen die Wohnungseigentümer, die gegen
den Beschluß
gestimmt oder an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt haben.
§ 11
Unauflöslichkeit der Gemeinschaft
(1)
Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.
Dies gilt
auch
für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung
ist nur
für den
Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und
eine
Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
(2) Das
Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)
sowie
das im
Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung),
die
Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.
§ 12
Veräußerungsbeschränkung
(1) Als
Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, daß ein
Wohnungseigentümer
zur
Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer
Wohnungseigentümer
oder
eines Dritten bedarf.
(2) Die
Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch
Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus
für bestimmte
Fälle
ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist
eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des
Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer
zu einer
solchen
Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche
Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht
eine Veräußerung
im Wege
der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
§ 13
Rechte des Wohnungseigentümers
(1)
Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte
Dritter
entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach
Belieben
verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in
sonstiger Weise
nutzen,
und andere von Einwirkungen ausschließen.
(2)
Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen
Eigentums
nach
Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. An den sonstigen Nutzungen des
gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil
nach Maßgabe
des §
16.
§ 14
Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder
Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die
im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von
diesen
sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise
Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer
über
das bei
einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein
Nachteil erwächst;
2. für
die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen
zu
sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen
er
sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden
Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt;
3.
Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das
gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer
1,
2
zulässigen Gebrauch beruhen;
4. das
Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden
Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der
hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.
§ 15
Gebrauchsregelung
(1) Die
Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des
gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.
(2)
Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die
Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im
Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen
Eigentums
entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.
(3)
Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum
stehenden
Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem
Gesetz, den
Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus
nicht ergibt,
dem
Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen
entspricht.
§ 16
Nutzungen, Lasten und Kosten
(1)
Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender
Bruchteil der
Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich
nach dem gemäß §
47 der
Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der
Miteigentumsanteile.
(2)
Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber
verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die
Kosten der
Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines
gemeinschaftlichen
Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines
Anteils (Absatz
1 Satz
2) zu tragen.
(3) Ein
Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt
hat,
ist
nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen
Maßnahme
beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch
eine solche
Maßnahme verursacht sind, zu tragen.
(4) Zu
den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere
Kosten
eines
Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14
Nr. 4.
(5)
Kosten eines Verfahrens nach § 43 gehören nicht zu den Kosten der
Verwaltung im
Sinne
des Absatzes 2.
§ 17
Anteil bei Aufhebung der Gemeinschaft
Im
Falle der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der
Miteigentümer
nach
dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der
Aufhebung
der
Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch
Maßnahmen
verändert, denen der Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 nicht
zugestimmt hat, so
bleibt
eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils
außer
Betracht.
§ 18
Entziehung des Wohnungseigentums
(1) Hat
ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm
gegenüber
anderen
Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, daß
diesen
die
Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann,
so können
die
anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines
Wohnungseigentums
verlangen.
(2) Die
Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn
1. der
Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm
nach §
14 obliegenden Pflichten verstößt;
2. der
Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur
Lasten-
und Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrags, der drei
vom
Hundert des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger
als
drei Monate in Verzug befindet.
(3)
Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer
durch
Stimmenmehrheit. Der Beschluß bedarf einer Mehrheit von mehr als der
Hälfte der
stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3,
4 sind in
diesem
Fall nicht anzuwenden.
(4) Der
in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer
nicht
eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
§ 19
Wirkung des Urteils
(1) Das
Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines
Wohnungseigentums verurteilt wird, ersetzt die für die freiwillige
Versteigerung des
Wohnungseigentums und für die Übertragung des Wohnungseigentums auf den
Ersteher
erforderlichen Erklärungen. Aus dem Urteil findet zugunsten des
Erstehers die
Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt. Die Vorschriften
des § 93 Abs.
1 Satz
2 und 3 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die
Zwangsverwaltung
gelten
entsprechend.
(2) Der
Wohnungseigentümer kann im Falle des § 18 Abs. 2 Nr. 2 bis zur Erteilung
des
Zuschlags die in Absatz 1 bezeichnete Wirkung des Urteils dadurch
abwenden, daß er
die
Verpflichtungen, wegen deren Nichterfüllung er verurteilt ist,
einschließlich der
Verpflichtung zum Ersatz der durch den Rechtsstreit und das
Versteigerungsverfahren
entstandenen Kosten sowie die fälligen weiteren Verpflichtungen zur
Lasten- und
Kostentragung erfüllt.
(3) Ein
gerichtlicher oder vor einer Gütestelle geschlossener Vergleich, durch
den
sich
der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums
verpflichtet,
steht
dem in Absatz 1 bezeichneten Urteil gleich.
3.
Abschnitt Verwaltung
§ 20
Gliederung der Verwaltung
(1) Die
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den
Wohnungseigentümern
nach
Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis
28, im
Falle
der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des §
29.
(2) Die
Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.
§ 21
Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1)
Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer
etwas
anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums den
Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2)
Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen
Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem
gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig
sind.
(3)
Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch
Vereinbarung
der
Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der
Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende
ordnungsmäßige
Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4)
Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den
Vereinbarungen
und
Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der
Gesamtheit der
Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu
einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer
entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. die
Aufstellung einer Hausordnung;
2. die
ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die
Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie
die
angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und
Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die
Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die
Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6. die
Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer
Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines
Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers
erforderlich sind.
(6) Der
Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr.
6
bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch
entstehenden Schadens
verpflichtet.
§ 22
Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau
(1)
Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige
Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
hinausgehen,
können
nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt
werden.
Die
Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen ist insoweit
nicht
erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in
§ 14
bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
(2) Ist
das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der
Schaden
nicht
durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der
Wiederaufbau
nicht
gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.
§ 23
Wohnungseigentümerversammlung
(1)
Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer
Vereinbarung der
Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden
können, werden
durch
Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(2) Zur
Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei
der
Einberufung bezeichnet ist.
(3)
Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle
Wohnungseigentümer ihre
Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.
(4) Ein
Beschluß ist nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig
erklärt
ist. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines
Monats
seit
der Beschlußfassung gestellt werden, es sei denn, daß der Beschluß gegen
eine
Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht
verzichtet werden
kann.
§ 24
Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(1) Die
Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens
einmal
im Jahr
einberufen.
(2) Die
Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch
Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann
einberufen
werden,
wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr
als
einem
Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3)
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung
der
Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein
Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem
Vertreter
einberufen werden.
(4) Die
Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern
nicht
ein
Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.
(5) Den
Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts
anderes
beschließt, der Verwalter.
(6)
Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift
aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem
Wohnungseigentümer
und,
falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden
oder
seinem
Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt,
die
Niederschriften einzusehen.
§ 25
Mehrheitsbeschluß
(1) Für
die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer
durch
Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis
5.
(2)
Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum
mehreren
gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich
ausüben.
(3) Die
Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen
stimmberechtigten
Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile,
berechnet nach der im
Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.
(4) Ist
eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der
Verwalter
eine
neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist
ohne
Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf
ist bei der
Einberufung hinzuweisen.
(5) Ein
Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung
die
Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
bezüglichen
Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines
Rechtsstreits der
anderen
Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18
rechtskräftig
verurteilt ist.
§ 26
Bestellung und Abberufung des Verwalters
(1)
Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die
Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf
höchstens fünf Jahre
vorgenommen werden. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen
eines
wichtigen Grundes beschränkt werden. Andere Beschränkungen der
Bestellung oder
Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
(2) Die
wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten
Beschlusses
der
Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der
Bestellungszeit gefaßt
werden
kann.
(3)
Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen bis zur
Behebung des
Mangels
auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein
berechtigtes
Interesse an der Bestellung eines Verwalters hat, durch den Richter zu
bestellen.
(4)
Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte
Urkunde
nachgewiesen werden muß, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den
Bestellungsbeschluß, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6
bezeichneten
Personen öffentlich beglaubigt sind.
§ 27
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der
Verwalter ist berechtigt und verpflichtet:
1.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung
der
Hausordnung zu sorgen;
2. die
für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3. in
dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
4.
gemeinschaftliche Gelder zu verwalten.
(2) Der
Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit
Wirkung
für und
gegen sie:
1.
Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen
anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um
gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
2. alle
Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit
der
laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
3.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle
Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
4.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung
eines
sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind;
5.
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er
hierzu
durch Beschluß der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
6. die
Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6
bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.
(3) Die
dem Verwalter nach den Absätzen 1, 2 zustehenden Aufgaben und Befugnisse
können
durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden.
(4) Der
Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem
Vermögen
gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann von der
Zustimmung eines
Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
(5) Der
Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer
Vollmachtsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht
ersichtlich
ist.
§ 28
Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(1) Der
Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan
aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:
1. die
voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums;
2. die
anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und
Kostentragung;
3. die
Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4
vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
(2) Die
Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem
beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
(3) Der
Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung
aufzustellen.
(4) Die
Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem
Verwalter
Rechnungslegung verlangen.
(5)
Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des
Verwalters
beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.
§ 29
Verwaltungsbeirat
(1) Die
Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines
Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem
Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren
Wohnungseigentümern als
Beisitzern.
(2) Der
Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner
Aufgaben.
(3) Der
Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan,
Rechnungslegungen
und
Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung
beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme
versehen
werden.
(4) Der
Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.
4.
Abschnitt Wohnungserbbaurecht
§ 30
(1)
Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so
können
die
Anteile in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Mitberechtigten
das
Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken
dienenden
bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder
zu
errichtenden Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht,
Teilerbbaurecht).
(2)
Ein Erbbauberechtigter kann das Erbbaurecht in entsprechender Anwendung
des § 8
teilen.
(3) Für
jeden Anteil wird von Amts wegen ein besonderes Erbbaugrundbuchblatt
angelegt
(Wohnungserbbaugrundbuch, Teilerbbaugrundbuch). Im übrigen gelten für
das
Wohnungserbbaurecht (Teilerbbaurecht) die Vorschriften über das
Wohnungseigentum
(Teileigentum) entsprechend.
II.
Teil Dauerwohnrecht
§ 31
Begriffsbestimmungen
(1) Ein
Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen
Gunsten
die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluß des Eigentümers
eine
bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu
errichtenden
Gebäude
zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das
Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des
Grundstücks
erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache
bleibt.
(2) Ein
Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen
Gunsten
die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluß des Eigentümers
nicht
zu
Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück
errichteten oder
zu
errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht).
(3) Für
das Dauernutzungsrecht gelten die Vorschriften über das Dauerwohnrecht
entsprechend.
§ 32
Voraussetzungen der Eintragung
(1) Das
Dauerwohnrecht soll nur bestellt werden, wenn die Wohnung in sich
abgeschlossen ist. § 3 Abs. 3 gilt entsprechend.
(2) Zur
näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Dauerwohnrechts
kann
auf die
Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Der Eintragungsbewilligung
sind
als
Anlagen beizufügen:
1. eine
von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene
Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und
Größe
der dem
Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile
ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Dauerwohnrecht
gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu
kennzeichnen;
2. eine
Bescheinigung der Baubehörde, daß die Voraussetzungen des Absatzes 1
vorliegen.
Wenn in
der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Dauerwohnrechte Nummern
angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans
übereinstimmen.
(3) Das
Grundbuchamt soll die Eintragung des Dauerwohnrechts ablehnen, wenn über
die
in § 33
Abs. 4 Nr. 1 bis 4 bezeichneten Angelegenheiten, über die
Voraussetzungen des
Heimfallanspruchs (§ 36 Abs. 1) und über die Entschädigung beim Heimfall
(§ 36 Abs.
4)
keine Vereinbarungen getroffen sind.
§ 33
Inhalt des Dauerwohnrechts
(1) Das
Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter
einer
Bedingung bestellt werden.
(2) Auf
das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die
Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden.
(3) Der
Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile,
Anlagen
und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit
nichts
anderes
vereinbart ist.
(4) Als
Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über:
1. Art
und Umfang der Nutzungen;
2.
Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden
Gebäudeteile;
3. die
Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder
privatrechtlicher Lasten des Grundstücks;
4. die
Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Falle der
Zerstörung;
5. das
Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen
Sicherheitsleistung zu verlangen.
§ 34
Ansprüche des Eigentümers und der Dauerwohnberechtigten
(1) Auf
die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen Veränderungen oder
Verschlechterungen sowie auf die Ansprüche der Dauerwohnberechtigten auf
Ersatz von
Verwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung sind die
§§ 1049,
1057
des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden.
(2)
Wird das Dauerwohnrecht beeinträchtigt, so sind auf die Ansprüche des
Berechtigten die für die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden
Vorschriften
entsprechend anzuwenden.
§ 35
Veräußerungsbeschränkung
Als
Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß der Berechtigte
zur
Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder
eines Dritten
bedarf.
Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
§ 36
Heimfallanspruch
(1) Als
Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß der Berechtigte
verpflichtet ist, das Dauerwohnrecht beim Eintritt bestimmter
Voraussetzungen auf den
Grundstückseigentümer oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten zu
übertragen
(Heimfallanspruch). Der Heimfallanspruch kann nicht von dem Eigentum an
dem
Grundstück getrennt werden.
(2)
Bezieht sich das Dauerwohnrecht auf Räume, die dem Mieterschutz
unterliegen, so
kann
der Eigentümer von dem Heimfallanspruch nur Gebrauch machen, wenn ein
Grund
vorliegt, aus dem ein Vermieter die Aufhebung des Mietverhältnisses
verlangen oder
kündigen kann.
(3) Der
Heimfallanspruch verjährt in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem
der
Eigentümer von dem Eintritt der Voraussetzungen Kenntnis erlangt, ohne
Rücksicht auf
diese
Kenntnis in zwei Jahren von dem Eintritt der Voraussetzungen an.
(4) Als
Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß der Eigentümer
dem
Berechtigten eine Entschädigung zu gewähren hat, wenn er von dem
Heimfallanspruch
Gebrauch macht. Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen
über die
Berechnung oder Höhe der Entschädigung oder die Art ihrer Zahlung
getroffen werden.
§ 37
Vermietung
(1) Hat
der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude-
oder
Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder
Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt.
(2)
Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er
oder
derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet-
oder
Pachtverhältnis ein; die Vorschriften der §§ 566 bis 566e des
Bürgerlichen
Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(3)
Absatz 2 gilt entsprechend, wenn das Dauerwohnrecht veräußert wird. Wird
das
Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert, so steht dem
Erwerber ein
Kündigungsrecht in entsprechender Anwendung des § 57a des Gesetzes über
die
Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zu.
§ 38
Eintritt in das Rechtsverhältnis
(1)
Wird das Dauerwohnrecht veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des
Veräußerers in die sich während der Dauer seiner Berechtigung aus dem
Rechtsverhältnis zu dem Eigentümer ergebenden Verpflichtungen ein.
(2)
Wird das Grundstück veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des
Veräußerers in
die
sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Rechtsverhältnis zu dem
Dauerwohnberechtigten ergebenden Rechte ein. Das gleiche gilt für den
Erwerb auf
Grund
Zuschlages in der Zwangsversteigerung, wenn das Dauerwohnrecht durch den
Zuschlag nicht erlischt.
§ 39
Zwangsversteigerung
(1) Als
Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß das
Dauerwohnrecht im
Falle
der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes
über
die
Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben
soll,
wenn
der Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder
gleichstehenden
Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast die
Zwangsversteigerung in das
Grundstück betreibt.
(2)
Eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 bedarf zu ihrer Wirksamkeit der
Zustimmung
derjenigen, denen eine dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder
gleichstehende
Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast zusteht.
(3)
Eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 ist nur wirksam für den Fall, daß der
Dauerwohnberechtigte im Zeitpunkt der Feststellung der
Versteigerungsbedingungen
seine
fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Eigentümer erfüllt hat;
in
Ergänzung einer Vereinbarung nach Absatz 1 kann vereinbart werden, daß
das
Fortbestehen des Dauerwohnrechts vom Vorliegen weiterer Voraussetzungen
abhängig ist.
§ 40
Haftung des Entgelts
(1)
Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Reallasten, die dem
Dauerwohnrecht
im
Range vorgehen oder gleichstehen, sowie öffentliche Lasten, die in
wiederkehrenden
Leistungen bestehen, erstrecken sich auf den Anspruch auf das Entgelt
für das
Dauerwohnrecht in gleicher Weise wie auf eine Mietforderung, soweit
nicht in Absatz 2
etwas
Abweichendes bestimmt ist. Im übrigen sind die für Mietforderungen
geltenden
Vorschriften nicht entsprechend anzuwenden.
(2) Als
Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß Verfügungen über
den
Anspruch auf das Entgelt, wenn es in wiederkehrenden Leistungen
ausbedungen ist,
gegenüber dem Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden
oder
gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast
wirksam sind. Für
eine
solche Vereinbarung gilt § 39 Abs. 2 entsprechend.
§ 41
Besondere Vorschriften für langfristige Dauerwohnrechte
(1) Für
Dauerwohnrechte, die zeitlich unbegrenzt oder für einen Zeitraum von
mehr als
zehn
Jahren eingeräumt sind, gelten die besonderen Vorschriften der Absätze 2
und 3.
(2) Der
Eigentümer ist, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, dem
Dauerwohnberechtigten gegenüber verpflichtet, eine dem Dauerwohnrecht im
Range
vorgehende oder gleichstehende Hypothek löschen zu lassen für den Fall,
daß sie sich
mit dem
Eigentum in einer Person vereinigt, und die Eintragung einer
entsprechenden
Löschungsvormerkung in das Grundbuch zu bewilligen.
(3) Der
Eigentümer ist verpflichtet, dem Dauerwohnberechtigten eine angemessene
Entschädigung zu gewähren, wenn er von dem Heimfallanspruch Gebrauch
macht.
§ 42
Belastung eines Erbbaurechts
(1) Die
Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines
Erbbaurechts mit
einem
Dauerwohnrecht entsprechend.
(2)
Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
III.
Teil Verfahrensvorschriften
1.
Abschnitt Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit in
Wohnungseigentumssachen
§ 43
Entscheidung durch den Richter
(1) Das
Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, entscheidet im
Verfahren
der
freiwilligen Gerichtsbarkeit:
1. auf
Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Gemeinschaft
der
Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
untereinander mit Ausnahme der Ansprüche im Falle der Aufhebung der
Gemeinschaft (§ 17) und auf Entziehung des Wohnungseigentums (§§ 18,
19);
2. auf
Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Rechte
und
Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums;
3. auf
Antrag eines Wohnungseigentümers oder Dritten über die Bestellung
eines
Verwalters im Falle des § 26 Abs. 3;
4. auf
Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die
Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.
(2) Der
Richter entscheidet, soweit sich die Regelung nicht aus dem Gesetz,
einer
Vereinbarung oder einem Beschluß der Wohnungseigentümer ergibt, nach
billigem
Ermessen.
(3) Für
das Verfahren gelten die besonderen Vorschriften der §§ 44 bis 50.
(4) An
dem Verfahren Beteiligte sind:
1. in
den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 sämtliche Wohnungseigentümer;
2. in
den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 und 4 die Wohnungseigentümer und der
Verwalter;
3. im
Falle des Absatzes 1 Nr. 3 die Wohnungseigentümer und der Dritte.
§ 44
Allgemeine Verfahrensgrundsätze
(1) Der
Richter soll mit den Beteiligten in der Regel mündlich verhandeln und
hierbei
darauf
hinwirken, daß sie sich gütlich einigen.
(2)
Kommt eine Einigung zustande, so ist hierüber eine Niederschrift
aufzunehmen, und
zwar
nach den Vorschriften, die für die Niederschrift über einen Vergleich im
bürgerlichen Rechtsstreit gelten.
(3) Der
Richter kann für die Dauer des Verfahrens einstweilige Anordnungen
treffen.
Diese
können selbständig nicht angefochten werden.
(4) In
der Entscheidung soll der Richter die Anordnungen treffen, die zu ihrer
Durchführung erforderlich sind. Die Entscheidung ist zu begründen.
§ 45
Rechtsmittel, Rechtskraft
(1)
Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts ist die sofortige Beschwerde,
gegen die
Entscheidung des Beschwerdegerichts die sofortige weitere Beschwerde
zulässig, wenn
der
Wert des Gegenstandes der Beschwerde oder der weiteren Beschwerde 750
Euro
übersteigt.
(2) Die
Entscheidung wird mit der Rechtskraft wirksam. Sie ist für alle
Beteiligten
bindend.
(3) Aus
rechtskräftigen Entscheidungen, gerichtlichen Vergleichen und
einstweiligen
Anordnungen findet die Zwangsvollstreckung nach den Vorschriften der
Zivilprozeßordnung statt.
(4)
Haben sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert, so kann
der
Richter
auf Antrag eines Beteiligten seine Entscheidung oder einen gerichtlichen
Vergleich ändern, soweit dies zur Vermeidung einer unbilligen Härte
notwendig ist.
§ 46
Verhältnis zu Rechtsstreitigkeiten
(1)
Werden in einem Rechtsstreit Angelegenheiten anhängig gemacht, über die
nach § 43
Abs. 1
im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu entscheiden ist, so hat
das
Prozeßgericht die Sache insoweit an das nach § 43 Abs. 1 zuständige
Amtsgericht zur
Erledigung im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit abzugeben. Der
Abgabebeschluß kann nach Anhörung der Parteien ohne mündliche
Verhandlung ergehen. Er
ist für
das in ihm bezeichnete Gericht bindend.
(2)
Hängt die Entscheidung eines Rechtsstreits vom Ausgang eines in § 43
Abs. 1
bezeichneten Verfahrens ab, so kann das Prozeßgericht anordnen, daß die
Verhandlung
bis zur
Erledigung dieses Verfahrens ausgesetzt wird.
§ 46a
Mahnverfahren
(1)
Zahlungsansprüche, über die nach § 43 Abs.1 zu entscheiden ist, können
nach den
Vorschriften der Zivilprozeßordnung im Mahnverfahren geltend gemacht
werden.
Ausschließlich zuständig im Sinne des § 689 Abs. 2 der
Zivilprozeßordnung ist das
Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. § 690 Abs. 1 Nr. 5
der
Zivilprozeßordnung gilt mit der Maßgabe, daß das nach § 43 Abs. 1
zuständige Gericht
der
freiwilligen Gerichtsbarkeit zu bezeichnen ist. Mit Eingang der Akten
bei diesem
Gericht
nach § 696 Abs. 1 Satz 4 oder § 700 Abs. 3 Satz 2 der Zivilprozeßordnung
gilt
der
Antrag auf Erlaß des Mahnbescheids als Antrag nach § 43 Abs. 1.
(2) Im
Falle des Widerspruchs setzt das Gericht der freiwilligen
Gerichtsbarkeit dem
Antragsteller eine Frist für die Begründung des Antrags. Vor Eingang der
Begründung
wird
das Verfahren nicht fortgeführt. Der Widerspruch kann bis zum Ablauf
einer Frist
von
zwei Wochen seit Zustellung der Begründung zurückgenommen werden; § 699
Abs. 1
Satz 3
der Zivilprozeßordnung ist anzuwenden.
(3) Im
Falle des Einspruchs setzt das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit
dem
Antragsteller eine Frist für die Begründung des Antrags, wenn der
Einspruch nicht als
unzulässig verworfen wird. Die §§ 339, 340 Abs. 1, 2 und § 341 Abs. 1
der
Zivilprozessordnung sind anzuwenden. Vor Eingang der Begründung wird das
Verfahren
vorbehaltlich einer Maßnahme nach § 44 Abs. 3 nicht fortgeführt. Geht
die Begründung
bis zum
Ablauf der Frist nicht ein, wird die Zwangsvollstreckung auf Antrag des
Antragsgegners eingestellt. Bereits getroffene Vollstreckungsmaßregeln
können
aufgehoben werden. Für die Zurücknahme des Einspruchs gelten Absatz 2
Satz 3 erster
Halbsatz und § 346 der Zivilprozeßordnung entsprechend. Entscheidet das
Gericht in
der
Sache, ist § 343 der Zivilprozeßordnung anzuwenden. Das Gericht der
freiwilligen
Gerichtsbarkeit entscheidet über die Zulässigkeit des Einspruchs und in
der Sache
durch
Beschluss, gegen den die sofortige Beschwerde nach § 45 Abs. 1
stattfindet.
§ 47
Kostenentscheidung
Welche
Beteiligten die Gerichtskosten zu tragen haben, bestimmt der Richter
nach
billigem Ermessen. Er kann dabei auch bestimmen, daß die
außergerichtlichen Kosten
ganz
oder teilweise zu erstatten sind.
§ 48
Kosten des Verfahrens
(1) Für
das gerichtliche Verfahren wird die volle Gebühr erhoben. Kommt es zur
gerichtlichen Entscheidung, so erhöht sich die Gebühr auf das Dreifache
der vollen
Gebühr.
Wird der Antrag zurückgenommen, bevor es zu einer Entscheidung oder
einer vom
Gericht
vermittelten Einigung gekommen ist, so ermäßigt sich die Gebühr auf die
Hälfte
der vollen Gebühr. Ist ein Mahnverfahren vorausgegangen (§ 46a), wird
die nach
dem
Gerichtskostengesetz zu erhebende Gebühr für das Verfahren über den
Antrag auf
Erlaß
eines Mahnbescheids auf die Gebühr für das gerichtliche Verfahren
angerechnet;
die
Anmerkung zu Nummer 1210 des Kostenverzeichnisses zum
Gerichtskostengesetz gilt
entsprechend. § 12 Abs. 3 Satz 3 des Gerichtskostengesetzes ist nicht
anzuwenden.
(2)
Sind für Teile des Gegenstands verschiedene Gebührensätze anzuwenden, so
sind die
Gebühren für die Teile gesondert zu berechnen; die aus dem Gesamtbetrag
der Wertteile
nach
dem höchsten Gebührensatz berechnete Gebühr darf jedoch nicht
überschritten
werden.
(3) Der
Richter setzt den Geschäftswert nach dem Interesse der Beteiligten an
der
Entscheidung von Amts wegen fest. Der Geschäftswert ist niedriger
festzusetzen, wenn
die
nach Satz 1 berechneten Kosten des Verfahrens zu dem Interesse eines
Beteiligten
nicht
in einem angemessenen Verhältnis stehen.
(4) Im
Verfahren über die Beschwerde gegen eine den Rechtszug beendende
Entscheidung
werden
die gleichen Gebühren wie im ersten Rechtszug erhoben.
§ 49
-
§ 50
Kosten des Verfahrens vor dem Prozeßgericht
Gibt
das Prozeßgericht die Sache nach § 46 an das Amtsgericht ab, so ist das
bisherige Verfahren vor dem Prozeßgericht für die Erhebung der
Gerichtskosten als
Teil
des Verfahrens vor dem übernehmenden Gericht zu behandeln.
2.
Abschnitt Zuständigkeit für Rechtsstreitigkeiten
§ 51
Zuständigkeit für die Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums
Das
Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ohne Rücksicht
auf den
Wert
des Streitgegenstands für Rechtsstreitigkeiten zwischen
Wohnungseigentümern
wegen
Entziehung des Wohnungseigentums (§ 18) zuständig.
§ 52
Zuständigkeit für Rechtsstreitigkeiten über das Dauerwohnrecht
Das
Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ohne Rücksicht
auf den
Wert
des Streitgegenstands zuständig für Streitigkeiten zwischen dem
Eigentümer und
dem
Dauerwohnberechtigten über den in § 33 bezeichneten Inhalt und den
Heimfall (§ 36
Abs. 1
bis 3) des Dauerwohnrechts.
3.
Abschnitt Verfahren bei der Versteigerung des Wohnungseigentums
§ 53
Zuständigkeit, Verfahren
(1) Für
die freiwillige Versteigerung des Wohnungseigentums im Falle des § 19
ist
jeder
Notar zuständig, in dessen Amtsbezirk das Grundstück liegt.
(2) Das
Verfahren bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 54 bis 58. Für die
durch
die
Versteigerung veranlaßten Beurkundungen gelten die allgemeinen
Vorschriften.
§ 54
Antrag, Versteigerungsbedingungen
(1) Die
Versteigerung erfolgt auf Antrag eines jeden der Wohnungseigentümer, die
das
Urteil
gemäß § 19 erwirkt haben.
(2) In
dem Antrag sollen das Grundstück, das zu versteigernde Wohnungseigentum
und
das
Urteil, auf Grund dessen die Versteigerung erfolgt, bezeichnet sein. Dem
Antrag
soll
eine beglaubigte Abschrift des Wohnungsgrundbuchs und ein Auszug aus dem
amtlichen Verzeichnis der Grundstücke beigefügt werden.
(3) Die
Versteigerungsbedingungen stellt der Notar nach billigem Ermessen fest;
die
Antragsteller und der verurteilte Wohnungseigentümer sind vor der
Feststellung zu
hören.
§ 55
Terminsbestimmung
(1) Der
Zeitraum zwischen der Anberaumung des Termins und dem Termin soll nicht
mehr
als
drei Monate betragen. Zwischen der Bekanntmachung der Terminsbestimmung
und dem
Termin
soll in der Regel ein Zeitraum von sechs Wochen liegen.
(2) Die
Terminsbestimmung soll enthalten:
1. die
Bezeichnung des Grundstücks und des zu versteigernden
Wohnungseigentums;
2. Zeit
und Ort der Versteigerung;
3. die
Angabe, daß die Versteigerung eine freiwillige ist;
4. die
Bezeichnung des verurteilten Wohnungseigentümers sowie die Angabe des
Wohnungsgrundbuchblatts ...;
5. die
Angabe des Ortes, wo die festgestellten Versteigerungsbedingungen
eingesehen werden können.
(3) Die
Terminsbestimmung ist öffentlich bekanntzugeben:
1.
durch einmalige, auf Verlangen des verurteilten Wohnungseigentümers
mehrmalige Einrückung in das Blatt, das für Bekanntmachungen des nach §
43
zuständigen Amtsgerichts bestimmt ist;
2.
durch Anschlag der Terminsbestimmung in der Gemeinde, in deren Bezirk
das
Grundstück liegt, an die für amtliche Bekanntmachungen bestimmte Stelle;
3.
durch Anschlag an die Gerichtstafel des nach § 43 zuständigen
Amtsgerichts.
(4) Die
Terminsbestimmung ist dem Antragsteller und dem verurteilten
Wohnungseigentümer mitzuteilen.
(5) Die
Einsicht der Versteigerungsbedingungen und der in § 54 Abs. 2
bezeichneten
Urkunden ist jedem gestattet.
§ 56
Versteigerungstermin
(1) In
dem Versteigerungstermin werden nach dem Aufruf der Sache die
Versteigerungsbedingungen und die das zu versteigernde Wohnungseigentum
betreffenden
Nachweisungen bekanntgemacht. Hierauf fordert der Notar zur Abgabe von
Geboten auf.
(2) Der
verurteilte Wohnungseigentümer ist zur Abgabe von Geboten weder
persönlich
noch
durch einen Stellvertreter berechtigt. Ein gleichwohl erfolgtes Gebot
gilt als
nicht
abgegeben. Die Abtretung des Rechts aus dem Meistgebot an den
verurteilten
Wohnungseigentümer ist nichtig.
(3) Hat
nach den Versteigerungsbedingungen ein Bieter durch Hinterlegung von
Geld
oder
Wertpapieren Sicherheit zu leisten, so gilt in dem Verhältnis zwischen
den
Beteiligten die Übergabe an den Notar als Hinterlegung.
§ 57
Zuschlag
(1)
Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Zeitpunkt, in
welchem
die
Versteigerung geschlossen wird, soll ... mindestens eine Stunde liegen.
Die
Versteigerung soll so lange fortgesetzt werden, bis ungeachtet der
Aufforderung des
Notars
ein Gebot nicht mehr abgegeben wird.
(2) Der
Notar hat das letzte Gebot mittels dreimaligen Aufrufs zu verkünden und,
soweit
tunlich, den Antragsteller und den verurteilten Wohnungseigentümer über
den
Zuschlag zu hören.
(3)
Bleibt das abgegebene Meistgebot ... hinter sieben Zehnteln des
Einheitswerts des
versteigerten Wohnungseigentums zurück, so kann der verurteilte
Wohnungseigentümer
bis zum
Schluß der Verhandlung über den Zuschlag (Absatz 2) die Versagung des
Zuschlags verlangen.
(4)
Wird der Zuschlag nach Absatz 3 versagt, so hat der Notar von Amts wegen
einen
neuen
Versteigerungstermin zu bestimmen. Der Zeitraum zwischen den beiden
Terminen
soll
sechs Wochen nicht übersteigen, sofern die Antragsteller nicht einer
längeren
Frist
zustimmen.
(5) In
dem neuen Termin kann der Zuschlag nicht nach Absatz 3 versagt werden.
§ 58
Rechtsmittel
(1)
Gegen die Verfügung des Notars, durch die die Versteigerungsbedingungen
festgesetzt werden, sowie gegen die Entscheidung des Notars über den
Zuschlag findet
das
Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde mit aufschiebender Wirkung statt.
Über die
sofortige Beschwerde entscheidet das Landgericht, in dessen Bezirk das
Grundstück
liegt.
Eine weitere Beschwerde ist nicht zulässig.
(2) Für
die sofortige Beschwerde und das Verfahren des Beschwerdegerichts gelten
die
Vorschriften des /* Reichs*/gesetzes über die Angelegenheiten der
freiwilligen
Gerichtsbarkeit.
IV.
Teil Ergänzende Bestimmungen
§ 59
Ausführungsbestimmungen für die Baubehörden
Das
Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen erläßt im
Einvernehmen mit
dem
Bundesministerium der Justiz Richtlinien für die Baubehörden über die
Bescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2, § 32 Abs. 2 Nr. 2.
§ 60
Ehewohnung
Die
Vorschriften der Verordnung über die Behandlung der Ehewohnung und des
Hausrats
(Sechste Durchführungsverordnung zum Ehegesetz) vom 21. Oktober 1944 (Reichsgesetzbl.
I S.
256) gelten entsprechend, wenn die Ehewohnung im Wohnungseigentum eines
oder
beider
Ehegatten steht oder wenn einem oder beiden Ehegatten das Dauerwohnrecht
an
der
Ehewohnung zusteht.
§ 61
Fehlt
eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das
zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen
Voraussetzungen
wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer
Auflassungsvormerkung in das
Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die
erstmalige
Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es
sei denn, daß
eine
rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der
Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des §
878
Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten
entsprechend in den
Fällen
der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
§ 62
-
§ 63
Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse
(1)
Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der
den
durch
dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche
Rechtsformen
umgewandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch
veranlaßten
Gebühren der Gerichte und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein
Fünfundzwanzigstel des Einheitswerts des Grundstücks, im Falle des
Dauerwohnrechts
ein
Fünfundzwanzigstel des Wertes des Rechts anzunehmen.
(2)
(3)
Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf
Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz
geschaffenen
Rechtsformen getroffen werden.
§ 64
Inkrafttreten
Dieses
Gesetz tritt am Tage nach seiner Verkündung in Kraft.
|
